Foto via CP Images/Bayne StanleySe você pensou que 2018 foi difícil para os locatários, 2019 está se tornando ainda mais difícil em algumas partes do país.
Novo pesquisar lançado hoje pela Rentals.ca sugere que é provável que custe mais, com os aluguéis médios esperados para aumentar em seis por cento em todo o país. Toronto pode ver um aumento nas taxas de aluguel de 11%, 9% em Ottawa e 7% em Vancouver. Haverá também mais competição em mercados quentes por menos pontos, o que traz seu próprio conjunto de problemas.
Um número de fatores estão alimentando a demanda , incluindo taxas de juros crescentes, regras mais rígidas para se qualificar para uma hipoteca, preços de imóveis que esfriaram, mas continuam subindo – todas essas coisas manterão muitos compradores em potencial da propriedade da casa, então eles alugarão. Além disso, um número recorde de imigrantes, que normalmente alugam durante seus primeiros anos no país, continuará a aumentar a pressão sobre o mercado de aluguel.
“Muitos jovens casais e famílias decidiram adiar a compra de uma casa, o que elevou as taxas de aluguel de dois quartos para quase US$ 2.600 por mês em Toronto e mais de US$ 2.000 por mês em Ottawa”, diz Matt Danison, CEO da Rentals.ca.
O lado da oferta também está sendo esmagado por vários motivos. De acordo com a Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC), as taxas de desocupação estão em mínimos de vários anos em todo o país. Na verdade, não vimos essas poucas vagas em todo o Canadá desde 2009. E os especialistas esperam ver mais proprietários vendendo suas propriedades de aluguel para investimento no próximo ano. Números recentes mostram que uma parcela significativa dos proprietários de apartamentos em Toronto e Montreal não está ganhando o suficiente com aluguel para cobrir seus custos.
Há também o “ renovação ” tendência, onde senhorios despejam inquilinos em habitações a preços acessíveis para renovar e cobrar aluguéis mais altos para unidades atualizadas. Isso vai piorar, e Danison diz que os governos terão que responder. “Ou eles terão idosos, estudantes e inquilinos descontentes com altos aumentos de aluguel batendo em suas portas.”
Aqui está uma olhada no que esperar nos principais centros urbanos do Canadá para o próximo ano. (As previsões são baseadas em informações dos especialistas que participaram do relatório de pesquisa, incluindo analistas de mercado da CMHC, economistas, acadêmicos, Bullpen Research e Rentals.ca.)
Vancouver
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 7%
A acessibilidade é uma questão importante em Vancouver, onde os custos de propriedade e aluguel aumentaram ao longo dos anos. Embora haja sinais de que a quatro novos impostos destinadas a aumentar a acessibilidade estão dominando o mercado outrora em brasa, continua sendo uma cidade onde uma em cada quatro casas é avaliada em US$ 3 milhões ou mais. Acrescente a isso um taxa de vacância de aluguel de menos de um por cento , que é um dos mais baixos do Canadá.
Jean Swanson é um vereador de Vancouver que diz que a questão da acessibilidade levou a “muitos jovens vivendo com suas famílias até os 35 anos, e muitos estão dobrando, triplicando e quadruplicando”. Os preços não são o único problema, trata-se de encontrar um lugar adequado. Ela diz que conheceu recentemente um jovem casal cujo aluguel é de apenas US$ 500 por mês, mas eles estavam morando com outras seis pessoas em um apartamento de dois quartos. “A questão é a escassez”, explica ela. “Os proprietários estão comprando prédios a preços inflacionados e sem controle de vacância estão comprando os inquilinos… Quanto mais antigo o prédio, mais vulneráveis são os inquilinos.”
Swanson, que também é ativista da habitação, pede uma combinação de controle de vagas e congelamento de aluguéis no atual aumento de 2,5%. Ela diz que o controle de vagas impediria os proprietários de aumentar os aluguéis entre os inquilinos, o que poderia conter uma tendência conhecida como “renovação”, e um congelamento de aluguéis acabaria com os aumentos anuais. O problema com essas medidas é que elas desincentivam a criação de novas unidades de aluguel, que a cidade precisa desesperadamente, e podem criar problemas ainda maiores nos próximos anos.
A solução da Swanson é aumentar o número de unidades habitacionais modulares disponíveis em Vancouver. Seiscentas dessas casas de 320 pés quadrados foram construídas no ano passado. Eles são construídos fora do local e depois movidos para um local. Eles devem ser uma solução temporária, por até cinco anos, mas podem se tornar permanentes com uma base sólida. Swanson diz que, ao contrário das típicas unidades de habitação social em Vancouver, que podem levar até sete anos para serem construídas, as casas modulares podem ficar prontas em nove semanas. Ela diz que encontrar financiamento para criar mais dessas unidades melhorará a taxa de desocupação e combaterá a falta de moradia, que também é uma questão urgente.
Edmonton
Aumento médio de aluguel esperado para 2019: plano
Há algumas coisas acontecendo em Edmonton que estão transformando a cidade em um mercado de compradores e um mercado de locatários. Para começar, o preço médio de venda de um condomínio caiu para $ 238.141 em 2018 de $ 260.411 em 2017. Tem uma taxa de vacância de aluguel de cerca de 5 por cento, que está bem acima da média nacional. Edmonton, como outras cidades de Alberta, é impactado pelo preço do petróleo e a queda recente afeta a quantidade de renda disponível que as pessoas têm disponível para gastar em moradia.
Jim Fowler é o diretor executivo da homeEd, uma ONG que fornece habitação social para Edmonton. Ele diz que ser estratégico na escolha de um aluguel pode valer a pena. “Reserve algum tempo para ver o que está por aí e use suas descobertas como alavanca com seu proprietário atual.”
Ele aponta para uma lista de 6.000 pessoas esperando por moradias populares em Edmonton e diz que não precisa ser assim. “Precisamos encontrar uma maneira de trabalhar com os proprietários para preencher um grande número de unidades vagas. Há um inventário lá que não está sendo usado.”
Calgary
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 4%
Assim como Edmonton, Calgary tem milhares na lista de espera para moradias populares. E, como Edmonton, a economia de Calgary e seu mercado imobiliário estão ligados ao mercado de petróleo. Mas, ao contrário de Edmonton, o mercado de aluguel está se fortalecendo em Calgary, onde apartamentos as taxas de aluguel aumentaram depois de cair por dois anos consecutivos. Alberta não tem controle de aluguel.
Com uma taxa de desemprego em torno de 8% e o preço do petróleo ainda caindo, muitos na cidade estão optando por alugar em vez de comprar. “Dado o alto desemprego e a recessão, a acessibilidade foi corroída em Calgary”, diz James M. Cuddy, analista sênior do CMHC. “As taxas de vacância caíram para 3,9%, de mais de 6% no ano anterior. Esses desafios de acessibilidade estão aumentando a demanda por aluguéis e a geração do milênio e os migrantes internacionais estão liderando essa demanda.”
Embora a taxa de desemprego de Calgary tenha melhorado em dezembro, o duração média do desemprego em toda a província aumentou para 23,5 semanas. Há uma década, a duração média dos desempregados era de sete a dez semanas. O setor de energia é um grande empregador na província, representando cerca de um quarto de sua economia. Há uma preocupação crescente de que muitas das posições de patch de óleo bem pagas em Alberta podem nunca mais voltar por causa da eficiência do setor, como a automação. Aconselhamento de socorro e uso de banco de alimentos continuam altos na cidade. Há cerca de 4.000 pessoas na lista de espera para moradias populares e 3.000 sem-teto na cidade que se beneficiariam de um aumento no financiamento para serviços sociais.
Saskatoon
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 2%
Saskatoon também é sensível ao preço do petróleo, mas nem todo petróleo é igual. O “petróleo pesado”, que é o que é retirado das oleaginosas de Alberta, não é tão importante na vizinha Saskatchewan – cerca de 60% de seu petróleo é “petróleo leve ou médio” e obtém um preço melhor porque não exige tanto refino. “Não é tão terrível quanto em Alberta”, diz Goodson Mwale, analista sênior de mercado da CMHC.
O crescimento estável do emprego da cidade, moradias acessíveis e proximidade de um mercado de petróleo menos volátil aumentarão as taxas de juros e aluguel em um valor modesto. Atualmente está entre os principais cidades canadenses mais baratas para alugar um condomínio . Mwale diz estar esperançoso que a população jovem do Canadá, incluindo a geração do milênio, seja atraída para Saskatoon como uma alternativa aos centros populares de BC. e Ontário.
Winnipeg
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 3-5 por cento
Imigração, construção e controle de aluguel são os três fatores que afetam o mercado de aluguel de Winnipeg no próximo ano, de acordo com Avrom Charach, MediaMente-presidente da Kay Four Properties e porta-voz da Professional Property Managers’ Association of Manitoba. “O controle de aluguel é ruim aqui; é um dos piores do país”, diz. Embora não seja ideal para os proprietários, é uma vitória para os inquilinos no curto prazo.
As regras de aumento de aluguel em Manitoba entraram em vigor há dois dias – os proprietários podem aumentar o aluguel em 2,2% para apartamentos, quartos, casas e duplex. Há exceções a isso e os proprietários podem solicitar um aumento do aluguel em mais do que isso se puderem provar que gastaram mais do que 2,2% para manter um lugar. Para grandes edifícios institucionais, isso normalmente significa um aumento de 3% a 5%, de acordo com Charach. Mas essa abordagem coloca os proprietários “mamãe e papai”, que oferecem opções de moradia mais acessíveis, em desvantagem porque normalmente não têm tempo para passar pelo processo de inscrição.
Toronto
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 11%
O mercado de Toronto tem a menor taxa de rotatividade do país e possivelmente do continente, de acordo com o analista do setor Ben Myers, da Bullpen Research & Consulting, que também compilou o relatório de tendências de aluguel. É um ciclo vicioso onde aluguéis altos levam a baixas taxas de rotatividade que levam a aluguéis altos.
Richard Florida, especialista em planejamento urbano e professor da UofT, diz que o mercado de aluguel da cidade é único. “Quando novos estudantes ou pesquisadores chegam à Universidade de Toronto, eles me dizem que precisam passar por um leilão em que as pessoas fazem lances ativos em apartamentos. Nunca vi nada parecido em nenhum outro lugar da América do Norte.” A Flórida diz que a cidade precisa de “mais moradias para aluguel em cada faixa de preço”.
David Hulchanski é professor de habitação e desenvolvimento comunitário na UofT. Ele diz que a moradia estudantil é um dos maiores desafios de Toronto e atualmente não há ajuda federal ou provincial para unidades específicas para estudantes. Ele aponta que nas décadas de 1960 e 1970 as casas para estudantes faziam parte dos programas de habitação social, mas diz que não é mais o caso. “Hoje está muito pior. As famílias agora estão sendo forçadas a dobrar em unidades, e isso está sobrecarregando os sistemas de construção e criando problemas ainda piores”. Ele acrescenta que “não há uma maneira sofisticada de consertar a crise da habitação a preços acessíveis”.
O acesso ao trânsito é uma peça-chave do quebra-cabeça em termos de decidir para onde essa habitação futura precisa ir, de acordo com Valesa Faria, que gerencia a divisão de Desenvolvimento de Habitação Acessível da cidade de Toronto. Ela está trabalhando em uma iniciativa municipal para criar onze “locais orientados para o trânsito” no que atualmente é terra excedente da cidade. O plano é criar 3.300 unidades mais acessíveis por ano, mas leva tempo para construir e não devem abrir suas portas até 2020. O objetivo do prefeito de Toronto, John Tory, é adicionar 40.000 unidades habitacionais a preços acessíveis nos próximos 12 anos.
Ottawa
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 9%
A proximidade com o trânsito é uma consideração importante para investidores e locatários imobiliários na cidade de Ottawa, onde os aluguéis devem aumentar em média 9% este ano.
O acesso ao metrô leve da capital fez com que Rich Danby, proprietário da Rich Ottawa Investments e ROI Construction, estivesse otimista em áreas e bairros próximos, como Stittsville e Little Italy. O trânsito nas proximidades, uma alta pontuação de caminhada e bons restaurantes também o tornam otimista em relação ao Lebreton Flats. “Há aluguéis mais altos do que nunca. Para um de dois quartos, o aluguel médio atingiu seu nível mais alto em quinze anos”, diz ele.
Os millennials, ou seja, locatários entre 25 e 35 anos, continuarão superando os baby boomers e a geração X como a maioria dos locatários. O CEO da Rental.ca, Matt Danison, diz que atrair e manter os millennials terá tudo a ver com as comodidades e coisas como cafés, sucos e mingau de aveia nas áreas comuns dos edifícios, Wi-Fi gratuito, aparelhos inteligentes e espaços de coworking serão fundamentais… em áreas que estão próximos ao trânsito.
Montréal
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 1 por cento
Montreal é um mercado de locatários – tem mais unidades de aluguel disponíveis do que qualquer outro grande centro urbano do Canadá. E há mais chegando ao mercado no próximo ano, o que manterá os aluguéis baixos.
Um novembro pesquisa descobriram que três em cada quatro proprietários de condomínios entrevistados tinham fluxo de caixa negativo – o que significa que eles não coletam o suficiente em aluguel para compensar o custo de manter seu condomínio alugado. O economista do CMHC, Francis Cortellino, diz que Montreal foi e provavelmente continuará sendo um dos mais acessíveis lugares no país para comprar ou alugar com sua combinação de novas unidades, bem como edifícios mais antigos que oferecem casas a vários preços.
Halifax
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 4-8 por cento
As altas taxas de imigração estão impulsionando o crescimento da população na cidade de Halifax, o que levou a um mercado de aluguel que está “se tornando um gangbuster”, de acordo com o analista imobiliário Neil Lovitt. Ele diz que, embora haja “um pipeline maior de imóveis para aluguel em construção, a oferta e a demanda estão em uma corrida acirrada, mas até agora a demanda vem ganhando”. Não há limites para aumentos de aluguel na Nova Escócia. Espera-se que os aluguéis em Halifax aumentem em média de 4 a 8 por cento este ano.
São João
Aumento médio de aluguel esperado em 2019: 1,5-2 por cento
O mercado de aluguel de St. John's é alimentado principalmente por duas coisas: estudantes e trabalhadores do petróleo. Os 18.000 alunos da Memorial University fornecem um suprimento constante de inquilinos. Durante anos, as pessoas que trabalham no setor de energia também impulsionaram o mercado, mas o recente declínio nos preços do petróleo afetou isso. O analista de mercado sênior da CMHC, Chris Janes, vê isso como temporário e diz que dentro do setor “a maioria das empresas permanecerá lucrativa”. Um modesto aumento médio de aluguel de dois por cento ou menos é esperado para o próximo ano.
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